На сайті Нікопольської міської Ради з’явився документ під назвою Проект Рішення виконавчого комітету «Про затвердження порядку утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м.Нікополі. http://portal.nikopol.net/?page_id=462 Документ також був надрукований в газеті «Нікопольська правда» від 15.01.2013 р.
Пропоную читачам ознайомитись із певними зауваженнями стосовно розробленого документу та висловити свою думку з приводу можливих результатів його впровадження.

Судячи із назви документу, органи місцевого самоврядування розробили заходи щодо покращення обслуговування житлового фонду в м. Нікополь. Однак, основні «покращення» сконцентровані переважно на будинках ОСББ та ЖБК.
«Правила розроблено для забезпечення якісного надання послуг по утриманню будинків, споруд та прибудинкових територій, в тому числі в яких утворено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Яким чином буде забезпечуватись якісне надання послуг по утриманню будинків (спільної приватної та комунальної власності) надалі залишається невідомим.

На нашу думку, зміст документу можна визначити наступним чином:
1. Терміни та деякі положення певних законодавчих документів в сфері ЖКГ (Закони України «Про житлово-комунальні послуги», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Держ комітету України з питань ЖКГ). З якою метою? Або щоб власники добре вивчили ці терміни, або для більшого обсягу розробленого документу?
2. Не зважаючи на право власника – тримати на балансі та управляти належним
йому майном, розроблений Порядок нав’язує обов’язок щодо заключення договору з обслуговуючою організацією.
3. Роз’яснити власникам порядок перепланування жилих приміщень, який суттєво доповнений особливостями місцевого самоуправління.
«Правила регламентують основні положення щодо утримання конструкцій і частин жилих будинків у належному стані, забезпечення їх задовільного функціонування, своєчасного планово-попереджувального ремонту будинків, благоустрою прибудинкових територій і утримання їх у належному санітарно-технічному стані, збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК та користування приміщеннями жилих будинків».
Виходячи з даного абзацу розроблених Правил, складається враження, що мова йде про зовсім інший документ. Ні про конструкції будинків, ні про планово-попереджувальні ремонти будинків ні про благоустрій прибудинкових територій в наведеному документі не згадується.

Проведемо аналіз відповідності положень Порядку утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі діючому законодавству.
ПРОПОНУЄТЬСЯ:
Порядок утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі
П.2.1. Після створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків на загальних зборах члени об’єднання зобов’язані вирішувати питання щодо заключення договору з обслуговуючою організацією та скласти протокол зборів.
Після прийняття будинку на баланс, в місячний термін ОСББ, в особі голови або керівника ОСББ, зобов’язано заключити договір з обслуговуючою організацією.

СУПЕРЕЧИТЬ:
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
Ст. 4 Об’єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладання договорів з фізичними чи юридичними особами.
Ст. 16. Об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту:
- визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна;
- для виконання статутних завдань здійснювати необхідну господарську діяльність в порядку, визначену законом
Лист Мінрегіону від 30.11.2012 р. № 7/10-19373
Слід враховувати, що утримання будинку і прибудинкової території ОСББ може забезпечуватися (і на практиці забезпечується) як самим ОСББ, так і відповідними суб'єктами господарювання (виконавцями послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій).

ПРОПОНУЄТЬСЯ:
Порядок утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі
П.2.1. Будинки ОСББ, ЖБК для укладення договору по утриманню будинків повинні мати в наявності економічно обґрунтований тариф, який затверджено рішенням виконавчого комітету Нікопольської міської ради та згідно порядку Постанови 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги».

СУПЕРЕЧИТЬ:
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
Ст. 10 До виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання відноситься:
- визначення розмірів внесків та платежів членами об’єднання.
Лист Мінрегіону від 26.04.2011 №7/15-4687
ОСББ не є виробником або виконавцем житлово-комунальних послуг відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги". Тож ОСББ не надає і не виробляє таких послуг, а відтак і не формує цін чи тарифів на послуги, які би підлягали встановленню (затвердженню) органами місцевого самоврядування.

ПРОПОНУЄТЬСЯ:
Порядок утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі
П.2.2. Житлово-будівельним кооперативам (ЖБК) необхідно на загальних зборах визначити виконавця послуг по обслуговуванню будинку та прибудинкової території та заключити договір з обслуговуючою компанією після затвердження даного Порядку та ознайомлення з ним в місячний термін.

СУПЕРЕЧИТЬ:
Закон України «Про кооперацію»
Ст. 3 Основними завданнями кооперації є:
- створення і розвиток інфраструктури, необхідної для провадження господарської та іншої діяльності кооперативів.
Ст. 23 Кооперативи мають право провадити будь-яку господарську діяльність, передбачену статутом і не заборонену законом.

ПРОПОНУЄТЬСЯ:
Порядок утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі
П.2.2. Власники житлових будинків, а саме голова або керівник ОСББ та ЖБК повинні самостійно визначати виконавця житлово-комунальних послуг

СУПЕРЕЧИТЬ:
Лист Мінрегіону від 26.04.2011 р. № 7/15-4687
Власником у розумінні ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» є фізична або юридична особа якій належить право володіння, користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване у встановленому законом порядку. Оскільки відповідно до ст 382 Цивільного кодексу України у дво- або багатоквартирному будинку приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання належать власникам квартир, і оскільки ОСББ не є власником таких квартир, то ОСББ не є власником будинку чи окремих приміщень і обладнання в ньому.

ПРОПОНУЄТЬСЯ:
Порядок утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі
П.2.2. Власники житлових будинків … повинні самостійно визначати виконавця житлово-комунальних послуг з числа суб’єктів господарювання, які визначені виконавцями послуг по утриманню житлових будинків і споруд та прибудинкової території згідно рішення виконавчого комітету Нікопольської міської ради.

СУПЕРЕЧИТЬ:
Порядок визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді, затв Наказом Держжитлокомунгоспу від 25.04.2005 р. № 60
П. 1.4. Виконавець житлово-комунальних послуг визначається органами місцевого самоврядування, крім випадків коли власники житлових будинків бажають визначити виконавця житлово-комунальних послуг самостійно
П. 1.6. Якщо органом місцевого самоврядування житлово-комунальні послуги включено до переліку послуг, право на здійснення яких виборюється на конкурсних засадах, виконавці таких послуг визначаються за конкурсом
Закон України «Про житлово-комунальні послуги»
Ст 27. Укладання договорів на надання житлово-комунальних послуг згідно з установленим переліком для об'єктів державної або комунальної власності здійснюється за результатами конкурсу.

ПРОПОНУЄТЬСЯ:
Порядок утримання та збереження житлового фонду, в т.ч. ОСББ, ЖБК в м. Нікополі
П. 4. Для одержання дозволу на перепланування квартир, жилих приміщень або прибудови балконів у житлових будинках, в т.ч. ОСББ, ЖБК, гуртожитках їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення подає заяву встановленого зразку на ім’я міського голови про надання дозволу на перепланування квартири (перепланування з прибудовою балкону, прибудови балкону). До заяви додаються:
- копії установчих документів – для юридичної особи, копія виписки з ЄДР – для суб’єкта підприємницької діяльності, копія документа, що посвідчує фізичну особу (власника(власників) квартири – для громадянина, а також засвідчена нотаріально копія довіреності – для уповноваженої особи;
- копія документа, що посвідчує право власності замовника на квартиру або нотаріально засвідчена угода з власником на право здійснення перепланування (прибудови балкону);
- копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку управителем жилого будинку, головою ЖБК, ОСББ (копія технічного паспорту МБТІ);
- довідка про технічний стан житлового будинку, видана балансоутримувачем/ власником житлового будинку (ЖЕК або ОСББ);
- узгодження на перепланування квартири (прибудову балкону) від балансоутримувача житлового будинку (ЖЕК або ОСББ);
- технічний висновок щодо можливості перепланування (прибудови балкону), розроблений проектною організацією, що має відповідну ліцензію, погоджений в установленому порядку з управителем жилого будинку, головою ЖБК, ОСББ та службами міста у разі прибудови балкону;
- узгодження власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності, завірена в установленому порядку.

СУПЕРЕЧИТЬ:
Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затв. Наказом Держжитлокомунгоспу України 17.05.2005 N 76
Для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар)
приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:
- копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
- копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
- проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
- згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.

Також звертають увагу наступні цікаві факти, про які йдеться в Положенні.
1) «Органи місцевого самоврядування повинні виконувати функцію власника і брати участь в утриманні багатоквартирних будинків, у яких є комунальні житлові та нежитлові приміщення»
Сьогодні в багатьох будинках, в яких створені ОСББ, розташовані об’єкти комунальної власності. Користувачі таких приміщень сплачують орендну плату балансоутримувачу комунального майна і відмовляються приймати участь в утриманні будинків. Управління ЖКГ відносини різних власників не врегулювало, а від цього шкоди зазнає житловий фонд міста.
2) П. 3 розробленого Порядку містить обов’язки виконавців послуг. Ці обов’язки передруковані із Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ст. 21. частина 2. Однак, чомусь при копіюванні пропущені наступні:
- сплачувати споживачу компенсацію за перевищення встановлених термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт у розмірі, визначеному договором або законодавством;
- вести облік вимог (претензій) споживачів у зв'язку з порушенням порядку надання житлово-комунальних послуг, зміною їх споживчих властивостей та перевищенням термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт;
- своєчасно за власний рахунок проводити роботи з усунення
виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних
послуг, що виникли з його вини.
3) «Після завершення робіт із перепланування жилих приміщень або прибудови балконів у житлових будинках, в т.ч. ОСББ, ЖБК, гуртожитках власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення звертаються до КП «Нікопольське МБТІ» для фіксації виконаного перепланування в технічній документації. Після отримання оновленого технічного паспорту на квартиру, виготовленого КП «Нікопольське МБТІ», замовник подає заяву встановленого зразку на ім’я міського голови про затвердження площ після перепланування».
Тобто після перепланування квартири, перепланування з прибудовою балкону, прибудови балкону власник отримає оновлений технічний паспорт. А яка організація і за які кошти виготовить оновлений технічний паспорт будинку з урахуванням проведених змін? Технічна документація майже на всі будинки в місті в жахливому стані. Перепланування здійснювались роками, а зміни в інвентарні справи не вносились. Технічна документація не придатна ні для капітальних ремонтів, ні для реконструкцій, ні для інших видів робіт. До речі, довідка про технічний стан житлового будинку, яка згідно запропонованого Порядку, має бути видана балансоутримувачем / власником житлового будинку (ЖЕК або ОСББ) коштує тисячі, а іноді і десятки тисяч гривень. Чи УЖКГ пропонує власникам оцінювати технічний стан житлових будинків самостійно і безкоштовно?
4) «Комунальне підприємства «Нікопольська житлова технічна інспекція» Нікопольської міської ради зобов’язане: щомісячно проводити технічний огляд житлових будинків спільно з виконавцем послуг; проводити періодичний нагляд за житловими будинками, які підтверджені деформаціям».
Взагалі не зрозуміло, коли КП «НЖТІ» дасть собі ради. З моменту його існування це підприємство не створило жодної дієвої комісії по обстеженню будинків ОСББ, не приймало участі у нагляді за будинками ЖБК тощо.
Також на КП «НЖТІ» планується покласти обов’язок «вимагати беззастережного виконання умов договору, стандартів, нормативів, норм та правил від виконавців послуг». А чи розроблено в місті типові договори між ОСББ (ЖБК) та виконавцями послуг, які враховували б такі контрольні функції?
Звичайно, найближчим часом представники ОСББ та ЖБК міста будуть вимагати від виконавчого комітету Нікопольської міської Ради не приймати рішення, яке суперечить діючому законодавству.
Ще декілька років тому в місті існувала позитивна практика в напрямку утримання та збереження житлового фонду. Рішенням виконавчого комітету Нікопольської міської Ради № 881 від 13.12.2007 року було затверджено Порядок передачі житлового комплексу з балансу комунального підприємства, балансоутримувача багатоквартирного будинку в місті Нікополі на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Згідно цього Порядку розпорядженням міського голови утворювалась відповідна комісія, яка визначала технічний стан житлового комплексу, готувала дефектні акти, на підставі яких складалися кошториси для подальшої організації та фінансування першого після передачі на баланс капітального ремонту будинків. То може і сьогодні міському голові необхідно утворити дієву комісію, яка надасть реальні об’єктивні висновки, на підставі яких дійсно можна буде планувати заходи з утримання та збереження житлового фонду міста Нікополь?
 

Керівник Асоціації ОСББ «Світлоград»
Альона Чорна